Immobilier - Attention à la prescription

C’est souvent à l’occasion de la vente d’un bien immobilier que la question de la prescription est soulevée. Le vendeur se croit propriétaire d’un bien alors que les titres montrent qu’il n’en est rien. Il devra alors établir sa propriété au moyen d’un acte de notoriété acquisitive avant de pouvoir vendre à son tour.

Les biens pouvant être concernés par la prescription

La prescription acquisitive permet à une personne de devenir propriétaire d’un bien immobilier qui ne lui appartient pas. Si tous les éléments permettant de dire qu’il y a prescription acquisitive sont réunis, le véritable propriétaire est alors déchu de ses droits sur le bien. Parmi les biens et droits susceptibles d’être affectés par ce mécanisme figurent :
- les droits de propriété sur un bien immobilier (terrain, maison, garage, immeuble mais aussi les parties communes et les parties privatives d’une copropriété...)
- les droits de propriété et les droits démembrés (usufruit et nue-propriété).

Plusieurs conditions

Pour que la prescription acquisitive soit avérée, il faut que :
- l’occupant utilise le bien au vu et au su de tous, comme le ferait le propriétaire légitime (par exemple, il réalise des travaux, clôture le terrain, fait des plantations...) ;
- la prise de possession des lieux se soit faite sans aucun acte de violence (matérielle, verbale ou morale) ou pression quelconque. Juridiquement, on dit que la possession est paisible ;
- l’usage par l’occupant dure depuis 30 ans de façon continue et non interrompue ;
- le propriétaire en titre ne se soit pas manifesté pendant toute la durée où l’occupant a utilisé le bien.

En cas de litige, c’est au possesseur d’apporter la preuve qu’il a bien rempli toutes les conditions énoncées ci-dessus, et ce par tout moyen (notamment témoignages et attestations des voisins...).

SONT EXCLUS DE LA PRESCRIPTION ...

Certains biens immobiliers ne peuvent pas faire l’objet d’une prescription acquisitive. Il s’agit notamment des fonds de commerce et des biens dépendant du domaine public ou encore des sites classés.

L’acte de notoriété acquisitive

Cet acte, établi par un notaire, ne constitue pas un titre de propriété et ne le remplace pas, mais il apporte une preuve supplémentaire de l’existence de la prescription acquisitive. Il se compose :

- d’au moins deux témoignages attestant d’une possession paisible, publique et continue durant le délai nécessaire ;
- des pièces justificatives pouvant étayer cette possession ;
- de l’énumération des actes matériels effectués par le possesseur.

DES DELAIS PLUS COURTS

La prescription acquisitive peut être de 10 ans seulement si deux conditions sont réunies :
- la bonne foi du possesseur (la croyance qu’il a de détenir le bien du véritable propriétaire) ;
- un juste titre, c’est-à-dire l’existence d’un acte qui n’émane pas du véritable propriétaire du bien, mais qui aurait été susceptible de transférer la propriété.

Marie Christine MENOIRE